Dívida de condomínio na venda: quem paga e o que conferir
Quem compra um apartamento compra junto a dívida de condomínio que o antigo dono deixou. O comprador costuma descobrir isso depois da escritura, quando chega a primeira cobrança com meses de atraso que não são dele. O corretor que descobre antes salva a venda e o cliente.
A dívida de condomínio acompanha o imóvel: pelo artigo 1.345 do Código Civil, quem compra responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multa e juros (no leilão judicial a regra muda). A cobrança prescreve em cinco anos, contados de cada vencimento, e a declaração de quitação que o vendedor assina na escritura não impede o condomínio de cobrar o novo dono se ela for falsa.
O que segue é o lado de quem intermedia: como a regra funciona, quando a dívida prescreve, o que conferir antes da escritura e em cada tipo de venda, o que o bem de família não protege e como fechar o negócio quando o débito aparece no meio da negociação.
Quem paga a dívida de condomínio quando o imóvel é vendido?
A cota de condomínio é uma obrigação do tipo que o direito chama de propter rem: ela nasce da coisa, não da pessoa. Por isso o artigo 1.345 do Código Civil resolve o assunto em uma linha: o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Isso tem dois lados. Perante o condomínio, quem passa a ser cobrado é o novo dono, mesmo que ninguém tenha contado a ele sobre o atraso. Entre comprador e vendedor, a conta continua sendo de quem deixou de pagar: o comprador que quitou a dívida do antigo dono pode cobrar dele o que pagou, e o contrato de compra e venda é o lugar de deixar isso escrito, com valor e prazo.
E a cobrança anda rápido. Desde o Código de Processo Civil de 2015, a cota prevista na convenção ou aprovada em assembleia, comprovada por documento, é título executivo extrajudicial (artigo 784, inciso X). O condomínio não precisa de um processo longo para reconhecer a dívida: entra direto com a execução, e o próprio apartamento pode ser penhorado.
Dívida de condomínio prescreve em quanto tempo?
Em cinco anos. O Superior Tribunal de Justiça fixou o prazo em recurso repetitivo (REsp 1.483.930, Tema 949, Segunda Seção, acórdão publicado em 2017), aplicando o artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil: a cota é dívida líquida prevista em instrumento, a convenção e a ata, e o prazo começa no dia seguinte ao vencimento de cada parcela.
Cada cota tem o próprio relógio. Numa venda de outubro de 2026, as parcelas vencidas até outubro de 2021 tendem a estar prescritas, e as dos últimos cinco anos não. Duas ressalvas mudam a conta, e as duas aparecem no balcão.
- O prazo é interrompido, e recomeça do zero, quando o condomínio entra com a cobrança e o juiz manda citar, ou quando o devedor reconhece a dívida, mesmo fora da Justiça, num acordo ou numa confissão (artigo 202 do Código Civil, incisos I e VI; a interrupção só acontece uma vez). O vendedor que assinou um parcelamento com a administradora há dois anos reiniciou o prazo das cotas incluídas nele.
- A prescrição tira do condomínio o direito de cobrar na Justiça, mas não apaga o lançamento. O débito antigo pode continuar aparecendo na planilha da administradora, e quem decide se ele entra no acerto entre as partes é a negociação, de preferência com o advogado de cada lado.
Sobre o atraso incidem multa e juros. Desde a Lei 14.905/2024, o artigo 1.336, § 1º, do Código Civil manda aplicar correção monetária, os juros que a convenção fixar e, se ela não fixar, a taxa legal do artigo 406, que é a Selic descontado o IPCA (se a conta der negativa, a taxa é zero), mais multa de até 2% sobre o débito.
Um exemplo com números redondos: o vendedor deixou dez cotas de R$ 850 sem pagar, todas dos últimos dois anos. São R$ 8.500 de principal e R$ 170 de multa (2%), antes da correção e dos juros, que a administradora calcula na data em que a dívida for quitada. É esse total atualizado, e não o valor da cota vezes dez, que entra na conversa sobre o preço.
O que o corretor confere antes da escritura?
A Lei 4.591/1964 exige, para vender a unidade, prova de quitação das obrigações do vendedor com o condomínio (artigo 4º, parágrafo único), regra que o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo considera em vigor mesmo depois do Código Civil de 2002. Só que a Lei 7.433/1985, no artigo 2º, § 2º, aceita como essa prova a declaração do próprio vendedor ou do procurador dele, feita sob as penas da lei e escrita na escritura. É uma frase no instrumento, não uma certidão do condomínio.
Aqui mora a armadilha que quase ninguém explica ao comprador. Se a declaração for falsa, o vendedor responde por ela, mas o condomínio não assinou nada e continua cobrando a unidade com base no artigo 1.345. A frase destrava a escritura; quem protege o comprador é o papel que vem do condomínio. Antes de marcar o cartório, peça:
- Declaração de débitos emitida pelo síndico ou pela administradora, assinada e recente, cobrindo cotas ordinárias, extraordinárias, multas e qualquer acordo em andamento. Se quem assina é o síndico, junte a ata que o elegeu, porque é ele quem representa o condomínio (Código Civil, artigo 1.348, inciso II).
- Atas das últimas assembleias, para achar rateio extra já aprovado (fachada, elevador, impermeabilização) com parcelas que vencem depois da venda. O condomínio vai cobrar essas parcelas do novo dono. Se o combinado é o vendedor pagar porque a obra foi aprovada no tempo dele, isso vale só entre os dois e precisa estar no contrato.
- Certidão de distribuição de ações cíveis em nome do vendedor, para descobrir execução do condomínio já em curso, que a declaração às vezes omite.
- Matrícula atualizada. A dívida em si não aparece nela, e a penhora feita na execução do condomínio só aparece se o condomínio a tiver averbado (CPC, art. 844), o que é comum, mas não obrigatório. Matrícula limpa não dispensa a certidão de ações do item anterior.
- Cláusula no contrato dizendo quanto o vendedor declara dever, se o valor sai do preço ou é pago no dia da escritura, e que ele responde por débito anterior que aparecer depois.
A lista completa de papéis da venda está no nosso checklist de documentos para vender imóvel; aqui o foco é o condomínio, que é onde a escritura assinada com pressa costuma deixar a conta para o comprador.
Na ImobiBrasil, a declaração do síndico e as atas ficam no módulo Documentos, vinculadas ao imóvel ou ao negócio, numa tela interna que o cliente não vê. Nos campos adicionais do imóvel, a imobiliária pode criar dois campos privados, um do tipo Financeiro para o valor declarado do débito e outro do tipo Data para o dia da declaração, que não vão para o anúncio; quem pega a negociação depois sabe quanto era e de quando é o papel. O sistema não consulta o condomínio nem calcula a dívida: quem confere é o corretor, e o que a plataforma faz é guardar a conferência para que ela não se perca.
Quem responde pela dívida de condomínio em cada tipo de venda?
A regra do artigo 1.345 é a mesma, mas o caminho da venda muda de quem o condomínio cobra e onde a conferência costuma falhar.
| Cenário | De quem o condomínio cobra | O que conferir | Onde costuma travar |
|---|---|---|---|
| Venda comum, com escritura e registro | Do comprador, assim que a unidade é dele, inclusive pelo atraso do vendedor (Código Civil, art. 1.345) | Declaração do síndico ou da administradora e atas das assembleias | Só a declaração do vendedor na escritura, sem nenhum papel do condomínio |
| Compromisso de compra e venda sem registro | Do vendedor ou do comprador, conforme quem estava na posse e se o condomínio sabia da venda (STJ, Tema 886, hoje em revisão no Tema 1.349, ainda sem julgamento) | Data da entrega das chaves e se a venda foi comunicada à administração | Comprador mora no imóvel há meses e ninguém avisou o condomínio |
| Imóvel alugado | Do proprietário; o inquilino deve ao locador as despesas ordinárias pelo contrato (Lei 8.245, art. 23, XII) | Boletos recentes e se o valor pago pelo inquilino chegou ao condomínio | Inquilino pagou ao dono, e o dono não repassou ao condomínio |
| Imóvel financiado com alienação fiduciária | Do devedor, que responde até o banco ser imitido na posse (Lei 9.514, art. 27, § 8º); na execução, o banco tem de ser citado, e a Segunda Seção do STJ admitiu a penhora do próprio imóvel (a tese repetitiva, Tema 1.266, ainda não foi julgada) | Débito de condomínio junto com o saldo devedor, antes da quitação ou da transferência | Venda que quita o financiamento e esquece o condomínio |
| Leilão judicial | O crédito do condomínio se sub-roga no preço (CPC, art. 908, § 1º); o STJ já decidiu que o saldo que o preço não cobrir fica com o arrematante quando o edital informava a dívida, e a questão não está pacificada | Edital e declaração de débitos antes do lance | Lance calculado sem a dívida |
| Leilão ou venda direta do banco | Do comprador, pelo art. 1.345; o edital ou o contrato informa o que fica com ele | Edital, contrato e declaração de débitos | Desconto do leilão que some na dívida acumulada |
| Imóvel de herança | Do espólio até a partilha; depois, os herdeiros respondem pelas dívidas do falecido na proporção do que receberam (Código Civil, art. 1.997), e a unidade continua respondendo pela própria cota (art. 1.345); quem compra responde pelo débito da unidade | Inventário, alvará ou formal de partilha e declaração do condomínio | Herdeiros dividem o preço sem reservar o valor do atraso |
Dois desses cenários têm artigo próprio aqui no blog: as regras de leilão de imóvel e a conta escondida no desconto e a divisão entre inquilino e dono em condomínio no aluguel. No caso do imóvel financiado, a decisão é recente: a Segunda Seção do STJ, por maioria, admitiu a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente por dívida de condomínio, desde que o banco credor seja citado antes (REsp 2.100.103, julgado em 12/03/2025). Antes, a Terceira Turma só permitia penhorar os direitos do devedor sobre o imóvel. A palavra final ainda não saiu: a mesma questão está afetada como recurso repetitivo (Tema 1.266 do STJ), ainda sem julgamento, e é essa tese que vai valer para todos os tribunais.
O bem de família protege o imóvel da dívida de condomínio?
Não. A Lei 8.009/1990 torna impenhorável o imóvel residencial da família, mas o artigo 3º, inciso IV, abre exceção para a cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel, e os tribunais enquadram a cota de condomínio nessa exceção. Faz sentido: se a unidade não respondesse pela própria cota, os outros moradores pagariam a conta de quem não paga.
O vendedor que diz “é minha única casa, ninguém pode tirar” está errado quando o credor é o condomínio. Para quem compra, o efeito é direto: unidade que chega com execução de condomínio em andamento pode ir a leilão com o novo dono morando dentro. É por isso que a certidão de ações do vendedor entra na lista acima.
Como fechar a venda quando a dívida aparece no meio da negociação?
O momento mais comum é depois da proposta aceita: a administradora manda a declaração e o número assusta. O negócio não precisa cair. Estas são as saídas que funcionam, e todas dependem de o valor estar atualizado na data, com principal, multa, juros e correção.
| Saída | Como funciona | Quando serve | O que fica escrito |
|---|---|---|---|
| Vendedor quita antes da escritura | Usa o sinal ou recursos próprios e pede declaração nova, já zerada | Dívida pequena perto do sinal | Recibo do condomínio e declaração atualizada |
| Abatimento no preço | O comprador assume a dívida e paga menos pelo imóvel | Comprador com caixa e pressa | Cláusula com o valor exato assumido e a data do cálculo |
| Pagamento no dia da escritura | Parte do preço vai direto ao condomínio, na data da assinatura | Vendedor sem caixa antes de receber | Comprovante de pagamento ao condomínio anexado |
| Acordo do vendedor em andamento | As parcelas que restam são da unidade: ou o vendedor quita, ou o comprador assume com desconto no preço | Vendedor que já parcelou com a administradora | Termo do acordo, saldo restante e quem paga cada parcela |
O que não funciona é deixar para resolver depois. Escritura assinada com a promessa verbal de que o vendedor vai pagar transfere o problema para o comprador, que passa a receber a cobrança e precisa ir atrás de quem já recebeu o dinheiro. Dívida disputada, com valor contestado ou cotas que podem estar prescritas, é assunto para o advogado das partes antes da assinatura, não depois.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quem compra imóvel com dívida de condomínio é obrigado a pagar?Na compra comum, sim. Pelo artigo 1.345 do Código Civil, o comprador responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multa e juros, mesmo sem saber do atraso. Depois de pagar, ele pode cobrar do vendedor o que quitou por ele, e o contrato de compra e venda deve prever isso. No leilão judicial a regra é outra: a dívida se sub-roga no preço da arrematação (CPC, art. 908, § 1º).
Dívida de condomínio prescreve em quanto tempo?
Em cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada cota, como o STJ fixou no Tema 949. O prazo recomeça do zero se o condomínio entrar com a cobrança e o juiz mandar citar, ou se o devedor reconhecer a dívida, por exemplo num acordo de parcelamento.
A declaração de quitação do vendedor na escritura basta?
Para lavrar a escritura, sim: a Lei 7.433/1985 aceita a declaração do vendedor como prova de quitação. Para proteger o comprador, não, porque se ela for falsa o condomínio continua cobrando a unidade. Peça também a declaração de débitos emitida pelo síndico ou pela administradora.
Imóvel financiado pode ser penhorado por dívida de condomínio?
Pode, pela decisão mais recente: em março de 2025, a Segunda Seção do STJ, por maioria, admitiu a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida de condomínio, desde que o banco credor seja citado antes (REsp 2.100.103). A tese definitiva ainda depende do recurso repetitivo do Tema 1.266, sem julgamento. Até o banco ser imitido na posse, as cotas são do devedor.
Como a ImobiBrasil ajuda a guardar a conferência do condomínio na venda?
Ajuda a guardar e a não perder: a declaração do síndico e as atas ficam no módulo Documentos, vinculadas ao imóvel ou ao negócio, numa tela interna, e campos adicionais privados, criados pela imobiliária no cadastro do imóvel, registram o valor declarado e a data da declaração. O sistema não consulta o condomínio nem calcula a dívida; a conferência é do corretor.
